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Procedura d’acquisto di una proprietà

Una volta individuato l’immobile dei sogni che vorresti acquistare con la nostra assistenza, ecco una breve spiegazione di quello che succederà in seguito.

Ovviamente questa è solo un’indicazione di massima, perché – e noi lo sappiamo bene – ogni acquisto di proprietà fa un po’ storia a sé e i fattori da tenere presente sono molteplici.
Inoltre, le leggi in materia sono in costante evoluzione, quindi è fondamentale affidarsi a esperti del settore.

Noi siamo qui per aiutarti, quindi se hai domande o necessità particolari non esitare a contattarci.

Il processo di acquisto di una proprietà immobiliare prevede di solito i tre passaggi che seguono:

  1. PROPOSTA D’ACQUISTO (OFFERTA) 
  2. CONTRATTO PRELIMINARE – (COMPROMESSO)
  3. CONTRATTO NOTARILE DI ACQUISTO E VENDITA (ROGITO)

Scopri più sotto in cosa consistono.

LA PROPOSTA D'ACQUISTO

LA PROPOSTA D’ACQUISTO

Il primo passo quando si tratta di acquistare è l’offerta iniziale, detta anche proposta d’acquisto.

Le fasi salienti della proposta d’acquisto:

  • L’acquirente invia la proposta di acquisto al venditore
  • L’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile
  • Il venditore accetta l’offerta e avvisa l’acquirente oppure può rifiutare la proposta, aprendo delle trattative
  • In caso di proposta accettata, l’agente dell’acquirente invia l’offerta firmata dal venditore 
  • Il venditore è tenuto a rispettare i termini della proposta accettata
  • Se il venditore non risponde entro il termine stabilito dall’acquirente, significa che il venditore è completamente libero da qualsiasi obbligo nei confronti dell’acquirente.

La proposta di acquisto dovrà contenere:

  • Informazioni sull’acquirente e sul venditore
  • Indirizzo, descrizione e prezzo dell’immobile
  • Lasso di tempo entro il quale l’acquirente dovrà concordare i termini dell’affare
  • Importo della transazione
  • Termini di pagamento, data e luogo del futuro atto notarile di compravendita immobiliare

CONTRATTO PRELIMINARE

CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare di compravendita sancisce l’impegno a vendere e ad acquistare da entrambe le parti.

Le fasi salienti del contratto preliminare:

  • Il compratore e il venditore (o tutte le parti in causa) firmano il contratto preliminare
  • L’acquirente ha il diritto di acquistare l’immobile nei tempi e nei termini previsti dal contratto
  • L’acquirente eroga una caparra confirmatoria al venditore che incassa a garanzia
  • L’acquirente a questo punto paga anche la commissione all’agenzia immobiliare
  • Se l’affare viene risolto per colpa dell’acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria senza restituzione
  • Se l’affare viene risolto per colpa del venditore, la caparra confirmatoria viene restituita all’acquirente a doppia tariffa

Il contratto preliminare di solito include quanto segue:

  • Tutti i dettagli che verranno inseriti nell’atto notarile finale di acquisto e vendita
  • Informazioni su entrambe le parti: l’acquirente e il venditore
  • Prezzo della proprietà
  • Tipo di pagamento (transazione bancaria, assegno, ecc.) e data di scadenza del pagamento
  • Descrizione dell’immobile e documenti allegati
  • Data dell’atto notarile di compravendita
  • Esistenza di ipoteche e servitù (restrizioni e gravami)
  • Rispetto dei regolamenti edilizi
  • Eventuali penali in caso di recesso dal contratto
  • Data e firma delle parti a norma di legge
  • Registrazione del contratto preliminare e quota di iscrizione

CONTRATTO NOTARILE DI ACQUISTO E VENDITA (ROGITO)

CONTRATTO NOTARILE DI ACQUISTO E VENDITA (ROGITO)

Le fasi principali del contratto notarile di acquisto e vendita:

  • L’acquirente e il venditore sottoscrivono il contratto notarile di compravendita alla presenza di un notaio
  • Si ripetono le condizioni specificate nel contratto preliminare, con eventuali modifiche introdotte in sede di stipula del contratto definitivo
  • L’acquirente paga la proprietà e tutte le tasse e i servizi notarili necessari al momento della firma del contratto finale di acquisto e vendita
  • Il contratto notarile di compravendita viene registrato da un notaio presso la Conservatoria Registri Immobiliari e presso l’Agenzia delle Entrate entro 2-4 settimane dalla transazione, dove il contratto ottiene il suo numero di registrazione
  • Se avete acceso un mutuo, anche un notaio lo registrerà. Se c’è già un’ipoteca sulla proprietà acquistata, un rappresentante della banca che ha emesso l’ipoteca è solitamente presente all’affare
  • Prima della sottoscrizione dell’atto notarile di compravendita, alla presenza di un notaio che trascrive tale atto, viene annullato il contratto di mutuo e vengono rimossi gli eventuali i gravami dall’immobile oggetto del contratto.

FAQ – domande frequenti

Una volta trovata la casa, come si procede con l'acquisto?

In prima fase si inizia una negoziazione verbale, quindi segue un’offerta di acquisto e il pagamento di una caparra. Normalmente quest’ultima equivale al 10-20% del valore totale dell’immobile e viene trattenuta dall’agenzia fino all’accettazione dell’offerta da parte del venditore.

Prima della scadenza del termine indicato per l’atto, il venditore deve fornire tutta la documentazione richiesta al notaio scelto dall’acquirente.

Vi è infine l’atto notarile, che rende effettivo il passaggio di proprietà e la conclusione del pagamento, anche se, nel caso in cui l’acquisto sia effettuato con ipoteca, vi sia l’intervento di una banca.

Oltre al prezzo pattuito per l'immobile ci sono altre spese da sostenere?

Per l’acquirente le spese da sostenere sono: la trascrizione dell’atto preliminare, le spese notarili, le imposte  e la provvigione dell’agenzia immobiliare.

Per il venditore, le spese sono: la relazione al notaio, l’APE (Attestato prestazione energetica), la commissione dell’agenzia immobiliare ed i certificati di conformità degli impianti.

Quanto pagherò per i servizi di agenzia?

La commissione richiesta da un’agenzia di solito è compresa tra il 3 e il 5% + IVA, ma ci possono essere casi particolari.

Quali dati sono necessari per l'atto preliminare di vendita?

I dati minimi che devono essere presenti sono:

  • Il consenso delle parti
  • I dati relativi al bene oggetto della vendita (indirizzo, descrizione dell’immobile, dati catastali, planimetrie e attestato di prestazione energetica)
  • Il prezzo pattuito
Se firmi l'atto preliminare senza completare l'operazione con atto notarile, devi comunque pagare la provvigione?

Sì, la provvigione è dovuta al momento dell’accettazione della proposta di acquisto e non alla firma dell’atto notarile.

Il prestito per comprare casa viene chiesto dopo il rogito?

Il mutuo viene normalmente richiesto per il pagamento dell’immobile. Può comunque essere utilizzato anche dopo la stipula dell’atto, per i lavori di ristrutturazione, con alcune caratteristiche leggermente diverse.

Gli stranieri possono comprare casa in Italia e quali documenti servono?

Sì, acquirenti esteri possono tranquillamente comprare casa in Italia.

Per farlo, serve un codice fiscale italiano e un conto bancario. In caso di mutuo, serve indicare la fonte di reddito degli ultimi anni.

Il conto bancario è necessario per il pagamento durante l’atto notarile, perché l’acquirente dovrà pagare con un assegno bancario il venditore.

Quando si possiede un immobile in Italia quali tasse si devono pagare?

Le tasse da pagare in Italia per una seconda casa sono IMU, TASI  e TARI.
In caso di prima casa, si paga la sola TARI.

Quali documenti deve avere l'acquirente durante l'operazione?

I documenti richiesti sono: passaporto, visto valido (se necessario), codice fiscale, copia del certificato di matrimonio, situazione patrimoniale e  assegni di pagamento.

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